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「工場を新しく建てたいが、市街化区域では希望の広さの土地が見つからない」「土地代が高く、設備投資に予算を回せない」——こうした理由から、比較的まとまった土地が見つかりやすく、価格も抑えやすい「市街化調整区域」での工場建設を検討される企業様が増えています。
しかし、市街化調整区域は原則として建物の建築が制限されている区域です。「本当に工場を建てられるのか」「どんな許可が必要で、どれくらい時間がかかるのか」が分からないまま土地を購入してしまうと、取り返しのつかない失敗につながることもあります。
本記事では、市街化調整区域での工場・倉庫建設を得意とする泉宏建設が、市街化調整区域で工場建設をするための許可の条件・手続きの流れ・期間の目安・注意点を、大阪府の審査基準をもとにわかりやすく解説します。
市街化調整区域とは、都市計画法にもとづき「市街化を抑制すべき区域」として定められたエリアです。無秩序に市街地が広がることを防ぐため、建物の建築や開発が原則として制限されています。一方の市街化区域は、すでに市街地になっている区域や、おおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域です。
| 比較項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 区域の目的 | 市街化を促進する | 市街化を抑制する |
| 用途地域 | 定められている | 原則として定められていない |
| 工場の建築 | 用途地域に合えば建築可能 | 原則不可（許可を得れば可能） |
| 必要な手続き | 建築確認申請 | 開発許可・建築許可＋建築確認申請 |
| 土地価格の傾向 | 高め | 比較的安い傾向 |
| インフラ（上下水道・道路） | 整備されていることが多い | 未整備の場合がある |
市街化調整区域の基本については、【大阪】市街化調整区域で工場・倉庫を建てるでも解説しています。本記事では、その中でも「工場建設」に焦点を当てて、より具体的な許可の要件と進め方を掘り下げます。
市街化調整区域で工場を建設する場合、通常の建築確認申請の前に、都市計画法にもとづく許可が必要です。土地の状況によって、必要な許可は次のどちらかになります。
建物を建てるために土地の区画形質の変更（造成・切土・盛土・道路の新設など）を行う「開発行為」をする場合に必要な許可です。市街化区域では一定規模未満であれば開発許可が不要な場合がありますが、市街化調整区域では、農林漁業用の建築物など一部の例外を除き、規模にかかわらず原則として許可が必要です。
造成などの開発行為を伴わずに、既存の宅地に建物を新築・改築・用途変更する場合に必要な許可です。たとえば、既存工場の建替えなどがこれに該当することがあります。
開発許可を受けるには、次の2つの基準をどちらも満たす必要があります。
都市計画法第34条には、市街化調整区域で開発が認められる場合が第1号から第14号まで定められています。このうち、工場建設で関係することが多いのは次の項目です。
| 号 | 内容 | 工場建設での主なケース |
|---|---|---|
| 第6号 | 中小企業の共同化・集団化に寄与する工場等 | 都道府県等の助成を受けて行う中小企業団地など |
| 第7号 | 市街化調整区域内の既存工場と密接な関連のある工場等 | 既存工場の関連工場・協力工場を近隣に建てる場合 |
| 第10号 | 地区計画等の区域内で、その内容に適合するもの | 自治体が産業用地として地区計画を定めたエリアでの立地 |
| 第12号 | 条例で区域・目的・用途を限って定めたもの | 自治体が条例で指定した区域（指定の有無は自治体ごとに異なる） |
| 第13号 | 線引き前から権利を有していた者が届出をして行うもの | 線引き時の届出・期限が要件のため、現在活用できるケースは限られる |
| 第14号 | 開発審査会の議を経たもの | 既存工場の増築、物流施設、産業振興地域の工場など（各自治体の「提案基準」による） |
実務上、工場建設で特に重要になるのが第14号（開発審査会の議を経たもの）です。各自治体は、開発審査会に付議できる典型的なケースを「提案基準」として定めており、これに当てはまるかどうかが許可取得のカギになります。
大阪府では、市街化調整区域での工場・倉庫に関する提案基準として、次のようなものが定められています（出典：大阪府「審査基準」）。ここでは代表的なものの要点をご紹介します。
市街化調整区域内にある既存工場を増築したい場合の基準です。主な要件は次のとおりです。
「隣の土地を買い足して工場を広げたい」というケースでは、この基準が適用できるかどうかが重要な検討ポイントになります。
物流総合効率化法にもとづく認定を受けた大規模な流通業務施設（トラックターミナルや営業倉庫など）を対象とした基準です。主な要件は次のとおりです。
物流倉庫の計画については物流倉庫のページもご覧ください。
市町村の都市計画マスタープラン等で、工場等の立地が必要と位置づけられ、知事が指定した区域における工場等の立地を対象とした基準です。対象となる用途や規模は、区域ごとに知事が定めます。大阪府では千早赤阪村・太子町・泉南市について個別の基準（26-1〜26-3）が定められています。
市街化調整区域内の既存工場を別の用途の工場として使いたい場合などに関する基準も設けられています。中古の工場を取得して自社工場として使うケースなどで検討が必要です。
市街化調整区域での工場建設は、通常の建築に比べて手続きが多く、着工までに時間がかかります。一般的な流れは次のとおりです。
期間は計画内容や自治体、農地転用の有無などによって大きく変わりますが、事前相談から許可取得までに半年から1年以上かかるケースも珍しくありません。設備の導入時期や事業計画から逆算して、できるだけ早い段階で動き始めることが大切です。
市街化調整区域での工場建設で最も避けたいのは、「土地を買ったのに工場が建てられなかった」という事態です。土地の売買契約の前に、少なくとも次の項目を確認しておきましょう。
これらは専門的な判断が必要な項目も多いため、土地探しの段階から建設会社や設計事務所に相談することをおすすめします。
泉宏建設は、市街化調整区域での工場・倉庫建設を得意とする建設会社です。大阪を中心に、工場・倉庫の新築・増改築に数多く携わってきました。
業種別の工場建設については、機械製造工場・食品工場・自動車整備工場・危険物倉庫のページもご覧ください。施工実績は建築実績例でご紹介しています。
A：はい、都市計画法第34条の立地基準のいずれかに当てはまり、開発許可（または建築許可）を取得できれば建設できます。ただし、どの基準に当てはまるかは土地と計画内容によって異なるため、個別の確認が必要です。
A：計画内容や自治体、農地転用の有無によって異なりますが、事前相談から許可取得まで半年から1年以上かかるケースもあります。開発審査会への付議が必要な場合は、審査会の開催日程も考慮する必要があります。
A：大阪府の提案基準21では、一定の要件を満たす既存工場について、延べ面積・敷地面積を原則として従前の1.5倍以下（拡大する敷地は1ha以下）とする増築が認められる場合があります。許可権者が市の場合はその市の基準によりますので、まずはご相談ください。
A：農地の場合は、都市計画法の許可に加えて農地法にもとづく農地転用の許可が必要です。農地の種類によっては転用が難しいケースもあるため、購入前の確認が欠かせません。
A：もちろん可能です。むしろ、土地を購入する前にご相談いただくことで、「建てられない土地を買ってしまう」リスクを避けられます。土地探しの段階からお気軽にご相談ください。
市街化調整区域での工場建設は、原則として建築が制限されているものの、都市計画法第34条の立地基準に当てはまり、必要な許可を取得すれば実現できます。大阪府では、既存工場の増築や物流施設などについて具体的な提案基準が定められており、条件に合えば有力な選択肢になります。
一方で、許可の可否は土地と計画内容によって大きく左右され、手続きにも時間がかかります。後悔しないためには、土地を購入する前の段階から、市街化調整区域の実績がある専門家に相談することが何より重要です。
泉宏建設では、市街化調整区域での工場・倉庫建設について無料でご相談を承っています。「この土地に工場が建てられるか知りたい」という段階でも構いません。お問い合わせ・お見積りフォーム、またはお電話（072-278-2111）よりお気軽にご連絡ください。工場・倉庫建設のポイントをまとめた無料レポートもご用意しています。
